Changer de syndic

Changer de syndic est très simple : il suffit qu’une résolution proposant le nouveau syndic soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale intervenant à la fin du mandat du syndic en place.

Le calendrier est le suivant :

  1. La première étape est de se renseigner sur la date d’échéance du mandat de syndic en cours. Cela peut être une date fixe (exemple le 18/06/N) ou une date d’assemblée générale (exemple lors de l’assemblée générale statuant sur les comptes clos au 31/12/N-1). Cette date sera le jour J ;
  2. Au plus tôt 6 mois avant J, il faut qu’un ou plusieurs copropriétaires, ou idéalement le conseil Syndical, commence à consulter un ou plusieurs syndics afin d’obtenir des propositions de mandat à présenter contre le syndic sortant. Cette phase de consultation et de négociation peut durer plusieurs semaines en fonction de la disponibilité des copropriétaires en charge de la consultation ;
  3. Une fois le candidat choisi et son contrat négocié, il faut demander au syndic sortant d’inscrire une résolution de mise en concurrence du mandat de gestion à l’ordre du jour de la prochaine assemblée (qui doit se tenir au plus tard à J). Cette demande se fait.
    • Soit par courrier en RAR, au plus tard à J-40 pour laisser au syndic sortant le temps de préparer et envoyer l’ordre du jour de l’assemblée ;
    • Soit (si c’est le conseil syndical qui porte le projet) lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale avec le Conseil Syndical. L’idéal étant de remettre le projet de résolution et le contrat concurrent contre remise en main propre ;
  4. La difficulté à ce stade est de fédérer un maximum de copropriétaires autour de ce projet de changement de syndic. Des réunions informelles peuvent être organisées pour informer les copropriétaires des motivations (insatisfactions) qui ont déclenché la volonté de changer de syndic.
  5.  Une fois l’ordre du jour reçu (J-22 au plus tard), il faut vérifier que le syndic sortant a bien inséré à la fois le texte de la résolution, mais également la copie des différentes propositions de mandats de syndic proposées au vote des copropriétaires. A ce stade, une campagne pour récolter des pouvoirs afin d’atteindre le quorum peut être réalisée ;
  6. Le jour de l’assemblée (J), le syndic sortant ne doit pas être nommé secrétaire de séance. En effet, si ‘est le candidat concurrent qui est élu, le syndic sortant quittera la salle, son mandat ayant pris fin dès l’instant où l’autre syndic est nommé ;
  7.  Une fois l’assemblée passée, le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois pour transmettre les fonds au nouvel entrant, et de deux mois pour transmettre le reste des documents et solder les comptes.

Points de vigilance :

1) Le syndic a la maîtrise de l’ordre du jour et c’est lui qui convoque l’assemblée. Il faudra donc veiller à ce que les démarches soient entreprises suffisamment tôt pour ne pas dépasser la date de préparation de l’assemblée, et suffisamment discrètement pour que le syndic sortant ne précipite pas la convocation pour court-circuiter la mise en concurrence. Nous proposons la rédaction suivante :
 
Recommandé AR

Objet : Demande d’insertion de résolution d’assemblée générale « NOM_DE_LA_COPROPIETE»

Madame, Monsieur,

En notre qualité de copropriétaire (ou de Conseil Syndical) de l’ensemble immobilier « NOM_DE_LA_COPROPIETE», nous vous demandons de porter à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale la résolution suivante et de joindre le présent courrier à la convocation.

<<Projet de résolution : Nomination du Syndic (Article 25)

Présentation du cabinet NOM_DU_SYNDIC_SORTANT et de son bilan de gestion sur la copropriété suivi de la présentation du cabinet AXCEPIERRE.

Les Syndics quittent la salle, l’assemblée générale délibère.

Election du Syndic selon propositions en annexe :

Après avoir écouté les 2 Syndics, l’assemblée Générale désigne comme Syndic la société ……………………………………………..représentée par M……………………………………….

Titulaire de la carte professionnelle  gestion immobilière n° ………………………………………………….délivrée par la préfecture des Bouches du Rhône. Garantie financière assurée par………………………………………………………………………

Le Syndic est nommé pour une durée de ………………………… qui commencera le jour de la présente assemblée, soit le ………………………… pour se terminer lors de l’assemblée générale ordinaire ayant à approuver les comptes de l’exercice clos le ……………………. et qui devra se tenir au plus tard le …………………………

La mission, les honoraires et les modalités de gestion du Syndic seront ceux définis dans le contrat de Syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu’elle accepte en l’état.

L’assemblée générale autorise le Président de séance à signer le contrat de Syndic>>

Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos sincères salutations.

                                                       Signature du(des) copropriétaire(s)

P.J.

2) Il faut faire parvenir au syndic sortant une résolution rédigée ET le mandat concurrent afin qu’il ne puisse pas argumenter qu’il ne s’agit pas d’une réelle résolution recevable dans le cadre de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

En définitive, changer de syndic est beaucoup plus simple que ce que l’on ne croit, alors si votre syndic ne vous donne pas entièrement satisfaction, n’hésitez pas à nous consulter !


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